Erstatning og prisavslag på grunn av mangelfull drenering

Kjøperne av boligeiendom ble tilkjent erstatning og prisavslag pga mangelfull drenering

Eidsivating lagmannsrett avsa 8. januar 2019 en dom om mangelsansvar ved kjøp av bolig hvor kjøperne ble tilkjent prisavslag og erstatning med til sammen kr 503.491. I tillegg fikk de dekket alle saksomkostninger i forbindelse med tvisten.

Dommen gjaldt krav om erstatning og prisavslag som følge av mangelfull drenering, og kjøperne tapte saken i tingretten. Utbedringskostnader med ny drenering utgjorde mer enn 20% av kjøpesummen. Selgerne hadde eid boligen, i ca. ett år, før de la boligen ut til salg. Salgsoppgaven inneholdt opplysninger om drenering, og at denne var fra byggeåret 1981. Det var opplyst at tidligere eier hadde foretatt noe utbedring av drenering på nordøstre side. På generelt grunnlag ble det bemerket at innredning av kjellere er risikokonstruksjoner med tanke på fuktskader. Det ble i egenerklæringsskjemaet opplyst at det hadde “vært noe fukt i uinnredet rom. Gammel eier skiftet drenering og vi har satt opp fuktsikring”.

Kjøperne var på vei til visning en dag i august 2016, men på veien fikk de beskjed av selgerne om at visning måtte avlyses. Det var ulike forklaringer i retten på hva som var opplyst som årsaken til at visning ble avlyst, men dagen før hadde det vært et kraftig regnvær, og det hadde trengt inn vann i boligens underetasje. Selger hadde samme dag det skulle holdes visning oppdaget at teppet i underetasjen var vått etter regnværet, men opplyste ikke om dette til kjøperne.

Da visning var avlyst forholdt kjøperne seg til salgsoppgaven og taksten, og la inn bud på eiendommen usett. Bud ble akseptert og kontraktsmøte avholdt. I kontraktsmøtet ble det opplyst om at det hadde vært vanninnsig i kjelleren, “men at selgernes forsikringsselskap ville ordne dette”. Deretter ble kjøpekontrakten signert uten forbehold og boligen overtatt “i den stand den var ved kjøpers besiktigelse”.

Fordi utbedring av vannskaden tok tid, ble overtakelsen utsatt. I rapport fra takstmann kom det frem at i tillegg til flommen, kunne sviktende drenering være årsak til skaden. Dermed reklamerte kjøperne overfor selgerne over mangler ved drenering. Selgerne avviste reklamasjonen og viste til at de hadde selv reklamert ved kjøp over sviktende drenering, men dette hadde ikke ført frem.

Dommen tar utgangspunkt i selgers opplysningsplikt etter avhendingsloven §3-7 og plikt til å opptre lojalt. Det forhold at det var vanninntrenging som ble oppdaget samme dag det skulle holdes visning, men ikke ble opplyst om før bud var inngitt og akseptert, ble ansett som svikt i selgers opplysningsplikt. Også det forhold at selger selv hadde reklamert overfor tidligere eier, og satt med informasjon som tydet på at drenering ikke fungerer, uten å fortelle dette til kjøperne ble lagt vekt på. Selv om lagmannsretten var kritisk til at kjøperne ikke avtalte ny visningsdato, men valgte å kjøpe eiendommen usett, fant lagmannsretten at selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt.

Dommen illustrerer betydningen av at selger ikke holder tilbake informasjon som en kjøper kan være interessert i, på tross av at man ikke selv har fått medhold i reklamasjoner mot tidligere eier. Generelle beskrivelser om risiko ved kjellerkonstruksjoner og generelle oppfordring til å undersøke boligen med fagpersoner kunne ikke frita kjøperne opplysningsplikt om at drenering måtte utbedres.

Saken ble på vegne av kjøperne prosedert av advokat Ketil Krohn Venås, partner i Advokatfirmaet SGB Storløkken AS, e-post kkv@storlokken.no

Les hele dommen her dom (002)