post@storlokken.no
Telefon: (+47) 22 54 20 90

Aktuelt

Salg av offentlig eiendom – hva sier statsstøtteregelverket?

Hvis en offentlig myndighet selger en offentlig eiendom under markedsverdien, vil differansen være en støtte til kjøper. EØS-avtalens regler forbyr i utgangspunktet slik støtte.

  • Dersom en offentlig myndighet selger en offentlig eiendom (kommunal/statlig) til en pris lavere enn markedsverdi, vil differansen mellom markedsverdi og oppnådd pris kunne være en ulovlig statsstøtte til kjøper. Slik støtte kan ikke gis uten at EFTAs overvåkingsorgan (ESA) samtykker, noe som forutsetter at salget meldes til ESA. Salget kan da ikke gjennomføres før ESA enten har konstatert at det ikke foreligger støtte, eller godkjenner at den aktuelle støtten gis.Dersom det skulle konstateres ulovlig støtte, kan det føre til at støtten tilbakeføres ved at kjøper må betale en enda høyere sum enn det kjøpekontrakten forutsatte. Dette reiser en del kompliserte uavklarte rettslige spørsmål, f.eks. om det gir kjøper rett til å heve kontrakten, eller påstå seg ubundet.
  • Siden det kan være vanskelig å anslå markedsverdien på fast eiendom, og konsekvensene for salg av eiendom til underpris kan være store, har ESA utarbeidet retningslinjer som kan følges og som sikrer at salg av eiendom ikke inneholder statsstøtteelementer. Se «part V, State Aid Guidelines
  • Dersom man gjennomfører salg uten at man melder fra til ESA, og ESA, etter klage eller på eget initiativ, finner grunn til å se nærmere på transaksjonen, vil den fryses inntil ESA har tatt sin beslutning. Dette kan ta lang tid, i verste fall mange år. I sak om Oslo kommunes salg av sykehusboliger i 2001 ble transaksjonen fryst i 4 år.
  • En fremgangsmåte er å benytte en tilstrekkelig godt publisert, åpen og betingelsesløs budprosess, sammenlignbar med en auksjon, der tilslaget går til den som har gitt det beste budet. Ulikt anbudsprosesser ved kjøp av varer og tjenester, der målet er å oppnå høyest mulig kvalitet til best pris, vil målet med en slik auksjon være å maksimere verdier, og plikt til godta høyeste bud. Salg i henhold til en slik prosess vil aldri kunne utgjøre statsstøtte.
  • Man kan også innhente en eller flere uavhengige takster, fra en eller flere kvalifiserte og uavhengige takstmenn. Dersom man ønsker å selge til en bestemt kjøper er dette et mulig alternativ.Selv om eiendom ikke selges til kjøper med høyeste bud, kan salget være lovlig. Det er flere eksempler på at ESA til slutt har godkjent salg til kjøper etter en mer sammensatt vurdering enn pris, for eksempel Bergen kommunes salg av «Slaktehustomten» høsten 2007. ESA kom til at Bergen kommune kunne utelukke det høyeste budet, fordi forslag til utvikling av tomten ikke var akseptabel i forhold til krav om å bevare eiendommens historiske karakter.
  • Det er mulig å stille krav til kjøpere av eiendommen. Dersom eiendommene er regulert til byutvikling, kan det f.eks. stilles krav til soliditet, gjennomføringsevne, kompetanse, erfaring fra lignende utviklingsprosjekter mv. Dersom det stilles slike «kvalifikasjonskrav» til kjøpere, bør man imidlertid være forsiktig med å legge vekt på kvalifikasjonskrav til budgiver ved evalueringen av hvilket bud som er best, dersom alle budgiverne oppfyller kravene. Dette kan være en ulovlig sammenblanding som gjør at salget kan ende opp hos ESA.
  • Følger man ESAs prosedyrer er man trygg for klager i ettertid, og man risikerer ikke utsettelse av salgsprosessen. Følger man ikke prosedyren skal salget notifiseres til ESA.

 

Av advokat Hanne Torkelsen