From the Blog

Illustrasjonsbilder for advokatfirmaet SGB Storløkken. © Werner Juvik

Sanksjoner ved ansvarlig foretaks forsømmelse av sine plikter etter plan- og bygningsloven

Sanksjoner ved ansvarlig foretaks forsømmelse av sine plikter etter plan og bygningsloven
av Hanne Heum Karlsen, advokat/partner Advokatfirmaet SGB Storløkken AS (publisert i Byggeindustrien 18. august 2016)

Erfaringsvis ser man at kommunene i liten grad sanksjonerer forsømmelser av plikter hjemlet i plan og bygningsloven med tilhørende forskrifter. Det kan muligens også stilles spørsmål ved om sanksjonssystemet i plan- og bygningsloven er egnet til å avverge forsømmelser fra de ansvarlige foretakenes side, eller om det er andre mekanismer som kan og bør nyttes i tillegg til lovens system. Problemstillingen kommer på spissen der feil og forsømmelser fra de ansvarlige foretaks side får direkte betydning for byggeprosjektet, og dermed kan medføre økonomiske tap og forsinkelser for de involverte aktører.

Utgangspunktet – sanksjoner etter plan- og bygningsloven
Ved forsømmelse av plikter etter plan- og bygningsloven (pbl), kan kommunen gi den ansvarlige pålegg om retting av det ulovlige forhold, opphør av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet, og stansing av arbeid, jf pbl § 32-3. Samtidig med utferdigelse av pålegg, kan det fastsettes tvangsmulkt. Størrelsen på mulkten fastsettes etter kommunens skjønn. Forutsetningen er imidlertid at beløpet skal tjene som oppfyllelsespress og ikke som straff. Størrelsen på tvangsmulkten skal også vurderes i lys av de samlede sanksjonene mot tiltakshaver.
Ansvarlige foretak har som utgangspunkt også ansvar for sine underansvarlige (som jobber under deres godkjenning). Dette kan få den uheldige følge at ansvarlig foretak kan bli fratatt sin sentrale godkjenning som følge av svikt hos sine underansvarlige. Det er således avgjørende med gode rutiner og styringssystemer. Sentral godkjenning vil først kunne fås tilbake når svikten er rettet opp.

Bør entreprisekontrakten inneholde ytterligere sanksjoner?
Det er ikke uvanlig at et ansvarlig foretak holder tilbake samsvarserklæringer der det oppstår tvist om betalingsmislighold. Årsaken vil i så tilfelle være å øve press på oppdragsgiver for å få betaling. Unnlatelse av plikten til å overlevere samsvarserklæring vil kunne medføre pålegg og sanksjoner fra kommunen. Erfaringsvis er imidlertid kommunene tilbakeholdne med å følge opp denne type unnlatelser der dette har sitt utspring i privatrettslige tvister. Manglende samsvarserklæringer innebærer at det ikke kan utstedes brukstillatelse eller ferdigattest, og kan av den grunn medføre både forsinkelser i prosjektet og tap for byggherre/entreprenør. Det anbefales å ha problemstillingen i bakholdet ved utarbeidelse av kontrakt, slik at konsekvensen av et slikt tilbakehold av erklæringer fra ansvarlig foretaks side kan få en nøye regulering med tilhørende sanksjonering i avtalen mellom partene.
Som en oppfordring til å utvise forsiktighet med utøvelse av tilbakeholdsrett kan legges til at også de ansvarlige foretak har en interesse av at ferdigattest utstedes. Det følger av pbl § 23-3 siste ledd at Kommunen kan utstede pålegg om retting til ansvarlig foretak inntil fem år etter at ferdigattest er gitt. Dersom tiltaket kun har mottatt midlertidig brukstillatelse forlenges således den tidsperiode som det ansvarlige foretak kan holdes ansvarlig.

Kan ansvarlige foretak holdes erstatningsansvarlig også utenfor kontrakt?
Et ansvarlig foretak kan møtes med sanksjoner fra bygningsmyndighetene ved brudd på sine forpliktelser etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. Spørsmålet er om et ansvarlig foretak også kan risikere erstatningsansvar overfor tredjemann dersom foretaket bryter sine forpliktelser etter loven?

I dom fra mars 2015 inntatt i Rt 2015 side 276 slo Høyesterett ved dissens fast at private aktører kan ha krav på erstatning utenfor kontrakt mot ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende som har brutt sine forpliktelser etter plan og bygningsloven. Saken gjaldt en mislykket ombygging av en eldre bygning til leiligheter. Det ble avdekket massive feil og mangler ved bygget. Boligbyggelaget, som hadde påtatt seg oppgaven som ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende for ombyggingen, hadde opptrådt klart uaktsomt ved utførelsen av sine oppgaver. Høyesteretts flertall kom til at denne forsømmelsen ikke bare hadde offentligrettslige konsekvenser, men at den også kunne medføre ansvar på privatrettslig grunnlag for tredjemanns tap som følge av pliktbruddet.

Rekkevidden av dommen har vært tema blant jurister både i juridisk teori og på foredrag. Mye taler for at dommen må tolkes snevert da det i denne saken var særskilte forhold som førte til at ansvarlig kontrollerende og utførende ble ilagt erstatning. Det heftet vesentlig feil ved bygget og Høyesterett fant ikke grunnlag for ansvarsbegrensning. Flertallet begrunnet blant annet sitt synspunkt ut fra den situasjon «der den ansvarlige uaktsomt har gått god for et bygg som har så store lovmessige mangler at det ville gitt grunnlag for heving».
Det er imidlertid første gang Høyesterett har idømt et selskap erstatning med grunnlag i brudd på offentligrettslige plikter, og således gitt tredjemann sanksjonsmuligheter som går langt utover plan- og bygningslovens bestemmelser om pålegg og tvangsmulkt, retting og bortfall av ansvarsrett. Dette antas å medføre en større bevisstgjøring hos de ansvarlige foretakene med hensyn til omfanget av ansvarsrettene, og mulige konsekvenser av brudd på deres forpliktelser innenfor kontroll og utførelse.